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10月18日，常州又迎来了两幅地块的成交，而令众人跌破眼镜的是，这两幅地块的成交价低于预估，尤其是紫云苑三期地块，楼面价仅3796元/平米，被新城万博置业有限公司拿下。当日，新城控股方面就公布，该地块将用于开发吾悦广场，至此，新城在常州已有四座吾悦广场项目。
3796元/平米的楼面价真的低吗？
不少网友表示，该地块楼面价为何会这么低，是不是因为区域问题，青龙版块的地块楼面价只值这个价格？还是因为其他原因？笔者觉得这个问题确实值得分析。
首先我们可以从楼面价的计算公式来看，楼面价的计算公式为成交价/土地面积/容积率，而由于容积率是一个区间值，所以一般情况下大多数媒体在报道的时候都会采用最高容积率，这样的话，一般住宅用地来说，误差不会太大。但对于紫云苑三期地块来说，该地块的用地性质为商住地块，且其中一部分为独立综合体，加上该地块的高度限高为100米，最高容积率偏大，所以楼面价计算就会偏低。根据国土局公布的数据来看，该地块的平均地价为11389元/平米，平均759万元/亩，其实这个数据是高于同日成交的万科地块的，当然相对于8月成交的雅居乐地块等，这个数值确实是低，不过区域差也在这体现着呢，何况地块性质也不一。
再看该地块的用地规划，该地地面建筑面积要求为总建面积不能超过273951平米，而其中地面商业服务用房总建筑面积不得小于地面总建筑面积的45%，也就是说地面商业面积应该是在12万方左右，对于独立商业综合体要求也相对较高。
事实是什么，这块地的楼面最高限价是5512元/平米，成交价是3796元/平米，不是该地块楼面价低，而是没有人跟新城抢这块地。
除了吾悦谁能撑起东部商业综合体大梁？
说起常州的商业综合体，可以列举很多，但目前具有典型代表的大概只有这么三个，一是吾悦、一是万达、还有一个是九州新世界。从新北万达开始，万达算是建造了一个新北的独立商圈，算是在新北区开创了一个独立商圈，而万达在武进的项目其实不温不火，此前也有传闻说万达有意在常州钟楼造第三座综合体，但至今遥遥无期，此前王健林以637亿元的价格打包卖出13个文化旅游城项目和77个酒店后，还有谣言传出王健林要卖万达广场，当然谣言只是谣言，不过万达广场入驻常州，相信也将终究是传闻。再讲九洲新世界，2015年9月开业，九洲新世界成功从常州的众多综合体项目中突围，一方面是交通优越性使然，还有一方面是运营到位，但九洲在常州，只此一家。除去这两家，让常州大多数人记住的只有吾悦了，无论是吾悦国际还是吾悦广场，地理位置优越，加上精准的商业定位，也确实吸引了不少人气。而这三家综合体所属房企来看，整体来讲以新城在常州的综合实力最具优势。
除去这三家以外，常州还有宝龙、万都、丰臣、常发等不少商业综合体项目，都给人一种不温不火的感觉，当然还有一些在建项目如弘阳、7区上东等都有综合体项目，由于去地域稀缺性，也很值得期待，但毕竟尚未建成。
从区域来看，常州虽然有这么多商业综合体，但一直处于南北过剩，东西稀缺的状态。虽然有典型代表，但也有失败案例。所以，在这样的情况下，除了新城，谁又敢轻易拿下东部商业综合体地块呢？
从常州出发的吾悦广场，加上全国五十余座商业综合体的运营经验，新城以3796元/平米的价格拿下紫云苑三期地块，令人惊讶，仔细想想，却又是必然。