常州华润国际社区，拿地9年过去，万象城商业地块仍旧荒废，四处野草丛生。本报记者刘颂辉/摄影
本报记者刘颂辉常州报道
坐落于江苏省常州市大通河北岸的常州华润国际社区是华润置地有限公司（1109.hk，以下简称“华润置地”）在常州布局的大型城市综合体，规划包含住宅、万象商业、全程教育和水岸公园等多元化业态，填补了区域乃至常州缺乏城市综合体的空白。
近日，多位知情人士向《中国经营报》记者反映，开发商方面曾在室外挡板、宣传单页和视频中承诺建设15万平方米的万象城商业项目，但实际上，拿地9年过去，商业地块仍旧荒废，四处野草丛生。在最新第七期项目的宣传中，工作人员还表示“万象城肯定建不出来了”。
常州市工商局广告监管处一名工作人员表示，房地产广告宣传方面应该合法合规，相关购房者如果有投诉问题，可以向工商部门提供宣传资料和影像，一旦核实涉嫌虚假宣传，将会介入调查处理。
针对商业项目后续的开发进度，记者来到华润置地常州有限公司（以下简称“华润常州公司”），该公司客户关系部工作人员朱伟表示，公司无法对此作出回复，将联系无锡区域公司营销方面负责人进行回应。然而，截至发稿，未收到对方的回复，记者多次拨打电话联系，对方亦无人接听。
在上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌看来，华润万象城之所以变成“纸上谈兵”的项目，缘于常州商业地产市场供过于求，开发企业出于盈利性的考虑，才迟迟未动工。
“纸上的万象城”
9年前，商业地产前景较好，华润置地或确实准备开发万象城，而近年来商业地产市场不景气，当地项目逐渐增多，开发商考虑到亏损的风险故而进行更改。
在常州市民的眼中，华润国际社区是市内为数不多的“地铁大盘”。随着常州首条地铁线的收尾，该项目即将享受地铁带来的便利。
据华润置地官网显示，华润国际社区项目总占地53万平方米，总建筑面积135万平方米，是人居、教育、消费为一体的城市综合体，位于天宁区中吴大道及和平中路交汇处。
作为华润置地进驻常州市的首个项目，华润国际社区除了体量庞大之外，同样配套有大型商场和购物中心。在首次开盘之初，沿街竖立的巨幅广告喷绘，印着金光闪耀的商场图像，图中赫然写着“万象城”字样。同时，华润国际社区的官方微博和宣传单页也介绍称，华润国际社区规划15万平方米万象商业，引入华润置地旗下首席城市商业旗舰万象城。
该项目策划经理宋传明曾在接受《常州晚报》记者采访时透露，楼盘主要面向市场的是普通住宅，还有15万平方米的万象城商业，“按目前公布的图纸看，地铁站挨着商业部分，这将为我们聚集更多人气，带来广阔前景。”
“当初正是因为看到万象城的宣传才买房过来。”华润国际社区一期剑桥澜湾的业主时先生告诉本报记者，小区周边缺乏大型的商场，2013年时有邻居看到万象城的规划图便买房过来，但时隔5年过去，开发商却一直未开工建设。
常州市民吴先生曾经憧憬小区未来规划的“地铁口的项目又有大型购物商场”，他介绍，在前期开盘的时候，售楼处还带着准业主们前往杭州参观万象城。
然而多年过去，位于八期的商业地块依旧堆放着荒土，逐渐消磨了他的耐心。“业主在联名发函投诉开发商，催促其加快施工进度。”吴先生表示。
常州市天宁区华润国际社区居委会书记巢纲表示，目前业主的投诉函已经发至华润常州公司。社区方面将密切关注事件进展，督促双方协商解决。
项目为何前后开发规划发生改变，目前具体有何计划？ 记者带着疑问来到华润常州公司，但工作人员婉拒了采访。
杜斌表示，9年前，商业地产前景较好，华润置地或确实准备开发万象城，而近年来商业地产市场不景气，当地项目逐渐增多，开发商考虑到亏损的风险，所以进行更改。其还介绍，整个商业市场目前竞争太激烈，收益并不理想，难以达到预期的收入水平，所以开发商对开发商业地产保持谨慎态度。
拿地至今未报建
在富盛一路和夏雷路附近的楼盘样板房后面，四周被围墙包围着，透过一处破旧的铁皮围挡，记者看到，里面的空地上长满杂草，丝毫没有动工痕迹，仍在“晒地皮”。
公开资料显示，2009年6月17日，华润置地无锡公司总经理迟峰代表华润集团下属的利驰有限公司，签署了常州市和平中路东侧4宗地块的挂牌出让成交确认书。首次布局常州，华润即拿下800亩土地。
该处4宗土地为原常化厂及周边地块，用地性质全部为住宅，总面积达536445平方米，华润置地以181056万元的底价受让。
据华润置地2017年年报显示，常州国际社区地盘面积共53.64万平方米，未出售可售面积42.68万平方米，计划于2021年5月落成。
据了解，拿地之后，华润置地将4宗地块进行分期开发，具体为b、c、e、f地块。常州市规划局天宁分局管理二科工作人员介绍，在土地出让之初，4宗地块的用途和规划有明确要求。根据控规图，b、c地块是纯商业地块，为不少于10万平方米的公建配套，其中包含商业、文教娱乐、办公等功能。“目前e、f商业和住宅地块已经开发，b、c地块还未报建。”
近日，本报记者实地调查走访看到，常州华润国际社区一期至四期均已建成，多数业主已经入住，六期项目正在建设，也已无房可售。在富盛一路和夏雷路附近的楼盘样板房后面，四周被围墙包围着，透过一处破旧的铁皮围挡，记者看到，里面的空地上长满杂草，丝毫没有动工痕迹，仍在“晒地皮”。
华润国际社区售楼部附近的一名工作人员介绍，该块空地即是前期规划建造万象城的地方，预计明年开工，将建成商业项目。“但肯定不是万象城，因为这边档次不够，达不到建造的水平。”
9月20日，记者在华润置地官网注意到，在华润国际社区的区位配套信息一栏，仅规划为5万平方米社区商业。
常州市国土局天宁分局土地利用科负责人伍启翔告诉记者，当时华润拿地拿得时间早，政策上并未对开发进度有约定，没有规定商业地块要先封顶和开业，所以开发商才一直迟迟未动工。商住地块建设开发的产品，国土部门无法进行制约，但是如果不进行开发，将会受到处罚。
“从此类方案修改等情况看，多少是受到了常州城市规划调整以及房地产政策调整的影响。大体上说，这个时候资金回笼慢，也会影响项目的开工和建设。”财经评论员严跃进分析表示。
9年过去，商业项目仍旧是一片荒地，而住宅区域早已销售一空。亿翰智库研究总监张化东指出，一般情况下，开发企业会将商业置于开发中期，在开发一部分住宅之后马上开发商业，再继续开发住宅，以提高后期住宅的销售价格，但是在目前的限价政策下，开发商没有太多操作空间，因此将商业项目置后开发。
或败走常州商业市场
华润置地在常州建设万象城将面临大型品牌入驻不够多的难题，加之商业地产项目竞争激烈，招商难度较大，整个市场的消费力和人流量水平不高。
记者在常州调查采访中了解到，近年来，商业地产项目在常州逐渐增多，走在市区里，相隔不远就能看到专业市场和商贸城。
杜斌介绍，从长三角区域来看，常州的商业地产水平表现并不好，部分核心区域最繁华的地段，商业项目运营也表现平平。但是常州商业地产项目供应量过大，市场供过于求。
据《新华日报》报道，在常州和苏州等二线城市，城市综合体的数量呈爆发式增长。数据显示，2014年到2017年底，常州新增300余万平方米商业面积，其中8万平方米以上的商业体新增19个。2017年底，常州人均商业面积达4.8平方米，与上海、南京等大致相当。
今年3月，常州市房地产商会会长刘灿放曾在接受当地媒体采访时也透露出心中的忧虑，其表示，“从去库存角度，常州商业地产的‘空壳子’（指闲置商业地产）还比较大，一块商业地产背后就是巨大的资源浪费，在很多城市中心地区，也存在很多人流不旺而导致的闲置资源。商业地产存在的问题，除了阶段性供过于求外，主要是布局不够合理，也存在如何管理和经营等问题。”
在与巢纲的攀谈中，记者了解到，目前华润国际社区各期项目中，入住率最高为70%，最新交付的五期入住仅数十户。
“按照华润国际社区目前的人流量状况，按正常的万象城运营方式，是比较危险的。”杜斌认为，华润置地在常州建设万象城将面临大型品牌入驻不够多的难题，加之商业地产项目竞争激烈，招商难度较大，整个市场的消费力和人流量水平不高。万象城或可以从公寓和街区入手，加强营销环节的投入，降低开发等级。
此外，多方信源透露，由于华润国际社区曾为常州化工厂的所在地，在项目建设之初即因为土地污染受到争议。彼时，常州化工厂总用地422亩，主要产品为烧碱、氯气、盐酸等。后经过多年水土修复工程，逐渐走出了污染阴霾。常化厂的搬迁、填土等工序或耽误到项目的开发。
针对常州华润万象城项目的建设情况，记者多次致电华润无锡公司及华东大区品牌负责人，并发出采访请求。无锡公司工作人员表示，客户部将会回电话介绍，具体情况也可以询问常州公司，华东大区品牌负责人则表示需要先了解情况，截至发稿均未有所回应。
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